快播伦理电影 解读丨居住权东说念主无权出售、出租房屋，仅有权自行居住、使用

10月23日快播伦理电影，新京报记者从北京市揣度和当然资源委员会官网获悉，《北京市居住权登记试行目的（征求观点稿）》（以下简称《目的》）正面向社会公开征求观点。《目的》明确，吞并不动产只可树立一个居住权，不得疏导树立，可是居住权东说念主不错为多个东说念主。《目的》共26条，包括总则、初次登记、变更登记、刊出登记、其他司法及附则六方面内容。总则部分明确了办理居住权登记的法律依据、适用边界等内容，强调了树立居住权的基本条目，即树立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住职权东说念主必须为当然东说念主，而况居住权不得接受和转让。农村屋基地上住宅暂无法树立居住权。

为何要出台《目的》？居住权和产权有何离别？居住权东说念主有何条目与禁止？新京报记者就此采访了讼师进行小心解读。

问题1

何为居住权，居住权和产权有何离别？

北京市盈科讼师事务所黄晓宇讼师先容，从法律上来说，领有房屋的产权，是对房屋享有占有、使用、收益和贬责的职权。而居住权属于用益物权的一种，我国民法典司法，居住权东说念主有权按照公约商定，对他东说念主的住宅享有占有、使用的用益物权，以得志生存居住的需要。由此可见，居住权相较于产权，祸患了收益和贬责的职权，除非公约另有商定，居住权东说念主无权出售、出租房屋，仅有权自行居住、使用房屋。

黄晓宇暗示，居住权是一种排他性物权，比如房屋树立了居住权，不管这套房屋奈何出售、转让、典质，皆不影响居住权东说念主居住、使用这套房屋，这关于二手房交往将产生相称大的影响。例如来说，淌若购房主说念主购买的二手房上被树立了居住权，即便房屋过户给了买受东说念主，那么居住权东说念主仍然有权在其与原房主的居住权公约期限内正当占有、使用房屋，新的买受东说念主无权收回房屋。因此，在二手房交曩昔，购房主说念主除了需要查询房屋的权属、典质、查封等情况，还要查询房屋是否登记了居住权。

问题2

按照老东说念主遗嘱，他东说念主是否享有居住权？

《目的》还对初次登记中以公约树立和以遗嘱树立两种形貌的具体办理条目赐与明确。其中，以公约形貌树立居住权的，居住权公约当事东说念主应当共同向不动产登记机构肯求初次登记，并提交不动产登记肯求书、身份证件、不动产权文凭、居住权公约或树立居住权的干系材料；以遗嘱形貌树立居住权的快播伦理电影，遗嘱建树的享有居住权确当事东说念主不错向不动产登记机构肯求初次登记，并提交不动产登记肯求书、身份证件、奏效遗嘱、阐发遗嘱东说念主死一火的材料。《目的》明确司法，共有的不动产树立居住权，应当经整体共有东说念主一致欢跃方可办理。

例如，老东说念主在遗嘱中写明，其住宅由男儿接受，但保姆要居住至归天，保姆是否就享有居住权？黄晓宇暗示，依据法律司法，树立居住权确当事东说念主应当接收书面体式签订居住权公约，一般理论树立无效。《目的》也提到，居住权公约当事东说念主应当共同向不动产登记机构肯求初次登记，并提交不动产登记肯求书及居住权公约等干系材料，通过遗嘱树立的，也需要提交奏效遗嘱等材料。由此可见，树立居住权要严格顺从法律司法的体式要件和骨子要件来进行。

黄晓宇称，“在得到居住权后，职权也应当负有一界说务，如需要解救房屋，不得就居住权设定典质或其他任何职权背负。同期，职权东说念主还应当承担房屋的平素照看和维修用度偏激他使用经由中的合理用度开销，不得大致更动房屋的结构和用途。终末，居住权东说念主在居住期届满时负有返还房屋的义务。”

问题3

为何要出台居住权登记试行目的？

北京市揣度和当然资源委员会官方解读，2021年1月1日起《中华东说念主民共和国民法典》运转扩充，新增设了居住权，明确了居住权的内涵、树立形貌、树立条目、登记条目等内容。跟着民法典的颁布实施和提高解读，居住权的商量内容引起了社会的无为关爱。

2021年，当然资源部登第了15个城市开展居住权登记试点责任，北京市虽未被纳入试点城市，但同步握续开展战术商讨。为惩办执行需要，落实司法判决，北京市揣度当然资源委商讨起草了《北京市居住权登记试行目的（征求观点稿）》。

问题4

为何农村屋基地房屋暂未纳入居住权登记？

据悉，把柄法律司法，屋基地是农村集体经济组织成员照章享有的生存尊府，具有横蛮和昭着的东说念主身属性以及生存必需的保险性。同期，法律司法农村村民一户领有一处屋基地，户内成员不错照章居住使用屋基地房屋，其相应物权和生存保险性已充分赐与体现。因此，暂不将农村屋基地房屋纳入居住权登记的适用边界。

新京报记者 曹晶瑞

剪辑 张树婧 校对 薛京宁

来阅读我的更多著述吧

曹晶瑞

新京报记者

记者主页